Cara Menentukan Nilai Yang Dinilai

Membeli rumah mempunyai banyak bahagian yang bergerak, dan prosesnya merangkumi banyak syarat harta tanah, yang mungkin tidak masuk akal, pada mulanya. Salah satu istilah yang paling membingungkan bagi pelabur harta tanah baru adalah idea nilai yang dinilai. Nilai yang dinilai terdapat dalam laporan penilai daerah, dan digunakan untuk tujuan cukai. Banyak pelabur baru berpendapat bahawa ini adalah nilai sewenang-wenangnya, yang selalunya sangat berbeza dengan nilai pasaran wajar. Nilai yang dinilai tidak sewenang-wenangnya. Pejabat penilai daerah adalah agensi yang menentukan nilai yang dinilai; selalunya, menentukan nilai yang dinilai dilakukan setiap tahun, tetapi anda juga boleh meminta penilaian semula, jika anda merasakan nilainya tidak tepat.

Menentukan Nilai Yang Dinilai

Nilai yang dinilai adalah nilai rumah; nilai ini kemudian menentukan kadar cukai harta tanah. Setiap negeri dan setiap daerah menghendaki pemilik rumah membayar cukai harta tanah harta tanah yang dimiliki. Dana ini digunakan oleh daerah untuk membiayai sekolah, taman, pusat komuniti, dan juga membiayai banyak program dan infrastruktur bandar dan daerah lain. Sebagai peraturan umum, di mana nilai harta tanah lebih tinggi, nilai yang dinilai akhirnya mengumpulkan lebih banyak cukai sehingga cukai ini dapat membiayai sekolah, sistem bas, program perpustakaan dan aktiviti rekreasi yang lebih baik - untuk beberapa nama. Sudah tentu, ini tidak selalu berlaku, kerana seberapa bertanggungjawab setiap daerah membelanjakan dolar pajaknya berbeza-beza.

Semakin tinggi nilai taksiran anda, semakin tinggi cukai harta tanah tahunan anda. Negeri seperti California, New Jersey dan Alaska diketahui mempunyai beberapa cukai harta tanah per kapita tertinggi, jika bukan yang tertinggi, untuk harta tanah di seluruh negeri masing-masing. Cukai berbeza-beza dari daerah ke daerah, bergantung pada pungutan lain oleh pihak berkuasa kerajaan negeri dan tempatan. Banyak orang berpindah ke negeri cukai harta tanah rendah sehingga mereka dapat mencapai impian pemilikan rumah. Rang undang-undang cukai harta tanah atau rekod anda di pejabat penilai dan pemungut cukai dapat memberitahu anda dengan tepat berapa kadar untuk kawasan anda.

Mencari Nilai Yang Dinilai

Setiap pemilik rumah menerima bil cukai harta tanah tahunan. Di kebanyakan daerah, pemilik rumah boleh memilih untuk membayar bil cukai harta tanah sepenuhnya atau membayarnya dalam dua ansuran. Sekiranya anda seorang pemilik rumah baru, cukai harta tanah anda untuk tahun pertama mungkin telah dibayar sepenuhnya pada akhir escrow, dengan dana penutup yang anda wajib bawa ke meja. Cukai harta tanah anda, bersama dengan insurans dan mungkin juga kos pemilik rumah, kemungkinan akan dimasukkan ke dalam akaun escrow. Akaun escrow ini mengumpulkan sebahagian daripada dana tahunan yang perlu dibayar dan menyimpannya sehingga wang itu tersedia apabila perlu dibayar.

Sekiranya anda ingin melihat nilai taksiran harta tanah anda tetapi tidak dapat menemui bil cukai harta tanah yang paling baru, anda boleh pergi ke dalam talian ke laman web penilai daerah atau pemungut cukai anda untuk mendapatkan data. Anda juga boleh pergi ke pejabat pemungut cukai atau pejabat penilai untuk mendapatkan maklumat tersebut. Maklumat ini adalah maklumat umum. Ini bermaksud bahawa sesiapa sahaja dapat melihat nilai harta tanah anda yang dinilai.

Biasanya, penilaian ini berdasarkan dua nilai: nilai tanah dan penambahbaikan. Bergantung pada undang-undang negeri dan tempatan, nilai yang dinilai dapat disesuaikan dengan kadar sederhana berdasarkan inflasi dan undang-undang cukai baru. Walau bagaimanapun, menjual harta tanah dan memindahkan hak milik biasanya mencetuskan penilaian baru, berdasarkan nilai pasaran yang baru. Penyesuaian tahunan tidak berdasarkan nilai pasaran yang berpotensi. Namun, jika anda meminta izin untuk menambahkan kumpulan atau menambah ruangan lain, bahagian penambahbaikan dari nilai yang dinilai akan mencerminkan perubahan ini dan sering kali akan menambah nilai yang dinilai.

Menentukan Cukai Harta

Cukai harta tanah berdasarkan nilai yang dinilai dan apa yang disebut sebagai levi kilang, yang diterapkan pada nilai tersebut. Levi kilang, juga dikenali sebagai lejaan millage, menyatakan bahawa untuk setiap $ 1,000 nilai harta tanah yang dinilai, anda akan membayar $ 1 berdasarkan satu kilang. Kilang itu sepersepuluh dari satu sen. Pungutan kilang mempertimbangkan jumlah nilai harta tanah di daerah dan membahagikan keperluan belanjawan daerah dengan nilai tersebut. Sebagai contoh, anggap bahawa anda ingin membeli harta tanah di Nowhere County. Jumlah harta tanah yang dinilai di daerah itu adalah $ 50,000,000. Keperluan anggaran biasa daerah adalah $ 5,000,000. Kadar cukai harta tanah adalah 10 peratus. Andaikan bahawa daerah itu merancang untuk membina sekolah baru dan memerlukan $ 5,000,000 lagi; rancangan untuk sekolah baru diluluskan. Kadar cukai harta tanah boleh meningkat hingga 20 peratus.

Sekiranya anda pemilik rumah dan cukai harta tanah anda berlipat ganda kerana satu projek, anda tidak akan berasa sangat gembira. Kenyataannya adalah bahawa daerah akan membahagikan projek ini selama beberapa tahun, yang kemudian akan menambahkan peratusan yang lebih kecil, sebagai tambahan pungutan cukai harta tanah standard sehingga sekolah dibiayai. Ini mungkin tambahan 2 persen setiap tahun selama lima tahun, menjadikan kadar cukai tahunan di Nowhere County 12 peratus, sambil mengumpulkan dana untuk projek sekolah baru.

Sekiranya harta tanah anda mempunyai nilai taksiran $ 200,000 di Nowhere County, cukai harta tanah anda setiap tahun adalah $ 24,000 ($ 200,000 x 12 persen = $ 24,000). Nowhere County mempunyai kadar cukai yang sangat tinggi.

Bagaimana Penilai Melihat Harta

Sekiranya penilai daerah adalah entiti yang menentukan nilai yang dinilai, ada baiknya mengetahui faktor mana yang menjadi penentu. Seorang pelabur dapat melihat dua hartanah yang sedang difikirkannya untuk dibeli; kedua-dua sifat ini bersebelahan antara satu sama lain. Harta pertama mempunyai nilai dinilai yang sangat tinggi; harta kedua mempunyai nilai yang dinilai rendah. Sekiranya kedua-dua sifat itu benar-benar bersebelahan, ini nampaknya mustahil, terutamanya jika kedua-dua sifat tersebut mempunyai ukuran, ukuran dan keadaan bungkusan yang serupa.

Penilai, ketika membuat penilaiannya, melihat ketiga-tiga perkara itu. Dia mempertimbangkan nilai harta tanah di kawasan itu secara keseluruhan; dia membandingkan nilai harta tanah yang serupa dengan peningkatan, penambahan atau kemudahan yang sama; dan dia menganggap pasaran harta tanah tempatan sekarang. Ini adalah pasaran harta tanah semasa yang sering membuat perbezaan yang ketara. Sekiranya rumah pertama baru-baru ini dijual dan pemilik baru membelinya setelah pasaran harta tanah yang panas pada musim panas, harta tanah akan mempunyai nilai penilaian yang lebih tinggi daripada jika harta tanah itu tidak dijual baru-baru ini. Ingat, nilai penilai ditentukan pada masa pemindahan hakmilik, yang berdasarkan nilai pasaran; ini hanya meningkat setiap tahun, berdasarkan kenaikan yang diperuntukkan oleh daerah mungkin 1 hingga 3 peratus.

Untuk membuat perkara lebih membingungkan, beberapa daerah seperti County of San Francisco, akan membenarkan seorang anak mengambil alih atau membeli harta dari ibu bapa dan mendapatkan pengecualian cukai harta tanah. Fikirkan perkara itu. Kedua-dua jiran itu mungkin kedua-duanya memiliki hak milik pada hari yang sama, tetapi kerana satu pihak memperoleh hak milik dalam transaksi keluarga, nilai harta tanah dikecualikan dari penilaian semula. Inilah sebabnya mengapa banyak harta tanah pelbagai generasi di kawasan cukai harta tanah tinggi masih mempunyai nilai yang dinilai rendah. Mereka membayar kadar yang sama dengan orang lain, tetapi harta itu berdasarkan ketika nenek membeli rumah itu pada tahun 1950, bukan ketika Jane mewarisi rumah itu pada tahun 2018.

Nilai Pasaran berbanding Nilai Yang Dinilai

Seperti yang telah dijelaskan, nilai kediaman yang dinilai jarang sama dengan nilai pasaran rumah. Ini kerana nilai pasaran wajar sentiasa berubah apabila keadaan pasaran harta tanah berubah. Satu-satunya masa yang dinilai nilai berubah adalah jika harta tanah berubah hak milik dan tidak ada pengecualian penilaian, ada izin untuk penambahbaikan atau undi daerah untuk menilai semula nilai rumah di seluruh daerah. Pemilik rumah juga boleh meminta penilaian semula jika nilai harta tanah menurun dengan ketara di kawasan ini. Perkara ini biasa terjadi di kawasan-kawasan yang menyaksikan ledakan perumahan dan kemudian mengalami krisis ekonomi pada tahun 2008. Sekiranya rumah itu dinilai semasa pembelian, dengan nilai $ 1,000,000 dan hanya bernilai $ 500,000 sekarang, berdasarkan anggaran nilai pasaran wajar dan penilaian profesional ,pemilik harta tanah boleh meminta penilaian semula oleh penilai daerah.

Apabila pelabur harta tanah mula melihat nilai yang dinilai berbanding dengan senarai harga untuk harta tanah, dia mungkin menganggap ini adalah titik rundingan. Tidak. Ingatlah bahawa nilai pasaran saksama adalah nilai pasaran bebas, yang bermaksud harga rumah dinilai pada apa yang akan dibayar oleh seseorang. Ini boleh lebih tinggi atau lebih rendah daripada nilai yang dinilai, walaupun selalunya jauh lebih tinggi. Sebenarnya, pembeli harus kita ketahui bahawa penilaian cukai harta tanah yang dilihat dalam dokumen penutup tidak mempertimbangkan harga baru rumah yang akan dinilai semula sejurus selepas escrow ditutup. Nilai yang dinilai dapat berlipat ganda dan meningkatkan kos kepada pemilik harta baru.

Apabila transaksi harta tanah berlaku, pembeli dan penjual berunding mengenai harganya. Penjual yang bermotivasi bersetuju dengan harga di bawah nilai pasaran wajar. Di pasar harta tanah di mana terdapat banyak orang yang ingin membeli dengan beberapa rumah untuk dibeli, harganya mungkin akan dimuktamadkan dalam perang bidaan. Selagi urus niaga dalam bentuk tunai cair tanpa pinjaman, tidak ada yang dapat menghentikan seseorang daripada membelanjakan berlipat ganda melebihi nilai pasaran wajar dan nilai yang dinilai. Sekiranya ada syarikat gadai janji yang terlibat, penilaian diperlukan.

Penilai menentukan nilai pasaran wajar "benar", dengan menggunakan pendekatan sistematik. Penilai berfungsi sama dengan penilai dalam kes ini. Dia akan melihat kediaman, kawasan sekitarnya, trend harga semasa dan mendasarkan nilai pasaran wajar pada lokasi, saiz, keadaan dan penambahbaikan pada kediaman berbanding dengan transaksi terkini dan semasa di kawasan yang sama. Sekiranya nilai yang dinilai ini berada di bawah harga pembelian yang disepakati, bank mungkin tidak menyelesaikan pembiayaan pinjaman, kerana mungkin khawatir bahawa jika harta itu disita, bank tidak akan dapat mencairkan harta tersebut dengan jumlah pinjaman. Dalam kes ini, nilai yang dinilai menjadi nilai yang dinilai - atau, setidaknya sangat dekat dengannya - dan pembeli mempunyai pilihan untuk mendapatkan lebih banyak wang tunai sehingga bank tidak 'p pinjaman melebihi nilai harta tanah; runding semula dengan penjual untuk harga yang lebih rendah; atau, menjauhi perjanjian itu.

Kepentingan Nilai Yang Tepat

Tidak ada yang suka membayar lebih banyak cukai daripada yang diperlukan. Ini adalah semula jadi. Memiliki harta tanah yang nilai hartanah dinilai dengan tepat, membolehkan pemilik rumah memanfaatkan sepenuhnya pelaburan harta tanah mereka. Maksudnya ialah jika pemilik rumah mempunyai harta yang dinilai jauh lebih rendah daripada nilai sebenar rumah, maka pemilik rumah tersebut tidak membayar bahagian sebenar cukai daerah yang diperlukan untuk menjaga taman-taman bandar baik, untuk memiliki sekolah yang baik yang berkorelasi dengan jenayah rendah, dan sifat-sifat menyenangkan lain yang ingin dinikmati oleh semua pemilik rumah mengenai kediaman mereka. Sudah tentu, membayar lebih daripada yang anda perlu bayar juga tidak wajar.

Pemilik rumah yang prihatin dengan bagaimana cukai harta tanah mereka digunakan, dapat terlibat dengan majlis daerah dan daerah. Mereka dapat berbicara dengan perwakilan kota, daerah dan negara mereka, dan bahkan dapat mencalonkan diri sendiri, jika mereka merasa cukai harta tanah tidak digunakan dengan tepat untuk keperluan daerah. Membayar cukai adalah mustahak, tetapi dana tersebut mesti digunakan untuk mengekalkan dan memperbaiki masyarakat.